Die bayrische Landeshauptstadt zählt seit Jahrzehnten zu den Metropolen, in denen sowohl Mieter als auch Käufer die höchsten Immobilienpreise aufbringen müssen, und vieles deutet darauf hin, dass Mieten und der Immobilienkauf in der teuersten Stadt Deutschlands zukünftig noch teurer werden. Wie ist die aktuelle Situation am Münchner Immobilienmarkt und welche Entwicklung lässt sich zukünftig erwarten?
Teilweise doppelt so teuer wie in anderen deutschen Metropolen
Die Zahlen vom Jahresende 2024 sprechen eine eindeutige Sprache: Durchschnittlich 25,25 Euro mussten Mieter in Neubauwohnungen pro Quadratmeter zahlen, in Bestandswohnungen waren es durchschnittlich 20,90 Euro. Für Eigentum lagen die Preise bei Neubauten bei 11.860 Euro pro Quadratmeter, bei Bestandsbauten immerhin noch 8540 Euro. Im direkten Vergleich zu anderen Metropolen in Deutschland, etwa Berlin, Hamburg, Köln oder Frankfurt, lag das Preisniveau in München somit teilweise mehr als 100 Prozent höher. Während die Preise im letzten Quartal 2024 in den meisten anderen Großstädten eher moderat anstiegen, bleibt das Niveau in München konstant hoch, auch wenn es durchaus regionale Unterschiede gibt.
Der Immobilienmarkt in München ist generell ein sehr dynamischer, von vielen Trends geprägter Raum – je nach Stadtteil und Lage lassen sich innerhalb von München durchaus Unterschiede erkennen. In den bekannten begehrten Stadtteilen Lehel, Schwabing oder Bogenhausen etwa erzielen exklusive Objekte Spitzenpreise von bis zu 18.592 Euro pro Quadratmeter. Gründe dafür sind insbesondere die hochwertige Bausubstanz, die Nähe zur Münchner Innenstadt und nicht zuletzt auch die historische Bedeutung dieser Stadtteile. Schaut man sich hingegen im Münchner Umland um, werden die Preise erschwinglicher.
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hält an
Die Gründe für das anhaltend hohe Preisniveau in München sind vielschichtig, wesentlich dazu beiträgt vor allem das weiterhin bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Während zunehmend mehr Menschen nach München ziehen und die Stadt wächst, steht dem nur ein sehr begrenztes Angebot an Immobilien zur Verfügung. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die starke Wirtschaft in München: Großkonzerne wie BMW oder Siemens ziehen Fachkräfte aus aller Welt an, die ebenfalls auf den Immobilienmarkt drängen. Eine eigenständige Suche nach einer passenden Wohnung oder einem passenden Haus kann sich somit nicht nur kompliziert, sondern vor allem auch langwierig gestalten, denn der Münchner Immobilienmarkt ist nicht nur teuer, sondern vor allem auch sehr komplex.
Während Käufer sich mit einem begrenzten Angebot und mitunter langwierigen Genehmigungsverfahren konfrontiert sehen, besteht die Herausforderung für Verkäufer darin, einen optimalen Preis für ihre Immobilie zu finden, was insbesondere in einem sich verändernden Markt alles andere als einfach sein kann. Ein auf den Münchner Immobilienmarkt spezialisierter Makler, wie beispielsweise Engel & Völkers – München Süd-Ost, kann sowohl Personen, die auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sind, als auch Verkäufer in vielfältiger Hinsicht unterstützen und passende Immobilien ausfindig machen.
Wie wird sich der Münchner Immobilienmarkt zukünftig entwickeln?
Wie sich der Markt für Immobilien in den kommenden Jahren genau entwickeln wird, ist schwierig zu prognostizieren, da zahlreiche Faktoren Einfluss auf die Entwicklung haben. Angesichts des in Bezug auf die Nachfrage sehr geringen Angebots, das sich so schnell nicht vergrößern lässt, kann man davon ausgehen, dass sich die Kauf- und Mietpreise auf absehbare Zeit eher nach oben, anstatt nach unten bewegen werden.
Man kann davon ausgehen, dass sich die Situation auf dem Münchner Immobilienmarkt in den nächsten Monaten kaum verbessern wird. Wie lange es dauern wird, bis entsprechende Projekte endlich angegangen werden und das Angebot an verfügbaren Immobilien wieder steigt, lässt sich keinesfalls mit Sicherheit vorhersagen. Darüber hinaus wirken sich sicherlich auch weitere Einflussfaktoren, die über die Münchner Stadtgrenzen hinausgehen, auf die langfristige Entwicklung aus. Dazu zählen vor allem der noch immer andauernde Krieg in der Ukraine, die unsichere Lage im Nahen Osten sowie zukünftige Regulierungen bezüglich der Energieeffizienz von Immobilien.
Fazit
Alpenblick, Isarauen, Alpenblick: München bietet seinen Einwohnern mit die höchste Lebensqualität im innerdeutschen Vergleich. Daran wird sich in naher Zukunft auch nicht viel ändern, was bedeutet, dass München vor allem für Kaufkräftige trotz der hohen Immobilienpreise weiterhin attraktiv sein wird. Was für Miet- oder Kaufinteressenten schlecht ist, bleibt der Markt in München aber vor allem für Investoren attraktiv, die von stabilen Renditen profitieren wollen.
Ob langfristig eine Trendwende bei den Immobilienpreisen eintreten wird, bleibt vorerst abzuwarten. Wer von den hohen Preisen abgeschreckt ist, aber dennoch nach München ziehen möchte, sollte seine Suche auch auf das Münchner Umfeld ausweiten und das Angebot an Immobilien dort im Auge behalten.
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